В 2011 г. рынок жилья постепенно восстанавливался после довольно продолжительного и тяжелого периода спада, последовавшего за кризисом 2008 г. В 2010 г. спрос начал оживать, что привело к активизации застройщиков, выходу на продажу новых проектов, стабилизации или некоторому росту цен. Данные тенденции затронули все сегменты жилья, в т.ч. рынок участков без подряда, где в 2011 г. отмечалось увеличение числа объектов, выход на рынок новых операторов и положительная динамика цен в отдельных его сегментах.
В начале 2012 г. положительный тренд сменился стагнацией рынка, т.к. отложенный спрос был реализован в предыдущие два года, а нового спроса оказалось недостаточно, чтобы поглотить существенно возросшие объемы предложения. В результате весной 2012 г. количество поселков почти не изменилось по сравнению с осенью 2011 г., а число новых проектов сократилось вдвое.
Второе полугодие 2012 г. характеризовалось очередным скачком количества новых проектов на рынке участков без подряда. За это время на продажу вышло 125 поселков, т.е. столько же, сколько во второй половине 2011 г., и на 80% больше, чем в первой половине 2012 г. В результате к концу 2012 г. общее число поселков на первичном рынке участков без подряда Подмосковья увеличилось до 432. Где появляются новые проекты и какова в них стоимость земли, в каких сегментах цены растут, а в каких – падают? Ответы на все эти вопросы содержит данное исследование.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку участков без подряда Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом виде, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка участков без подряда в 4 кв. 2012 г., а также приводится сравнение с 2 кв. 2012 г. и 4 кв. 2011 г. Во-первых, это сравнение текущего уровня цен со стоимостью участков во 2 кв. 2012 г. по всем поселкам, которые были представлены на рынке в первом и во втором полугодии 2012 г. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитические распределения за последний год (4 кв. 2011 г., 2 кв. 2012 г., 4 кв. 2012 г.). Это позволяет сопоставить динамику объемов предложения и стоимости участков без подряда в условиях появления большого количества «дальних дач» и недорогих поселков в 2011-2012 гг.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т.к. в ряде случаев застройщик напрямую не работает с конечными покупателями), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями участков без подряда, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору участка. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе представлены общие характеристики рынка участков без подряда Подмосковья, рассматривается влияние различных параметров на количественные характеристики, площадь и стоимость участков (с учетом стоимости коммуникаций). Информация этого раздела представлена в динамике за 4 кв. 2011 г. – 2 кв. 2012 г., а также 2 кв. 2012 г. – 4 кв. 2012 г.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С его помощью можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий поселков, например, в зависимости от шоссе, удаленности от МКАД, степени обеспеченности коммуникациями и инфраструктурой, а также понять в первом приближении, как разные параметры поселков сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка участков без подряда за последний год. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям, в каких сегментах сохранились прежние объемы предложения, а где они выросли или упали; что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных категорий поселков с участками без подряда.
2. Цены в поселках.
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на участки без подряда и стоимости коммуникаций, а также уровня цен во 2 кв. 2012 г.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды в условиях изменения конъюнктуры рынка, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, классам поселков. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентных объектах, а также о перспективах дальнейшего развития разных поселков.
3. Застройщики и продавцы поселков.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией поселков, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
4. Паспорта поселков.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных поселков с участками без подряда, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка земельных участков без подряда. Например, с его помощью можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для своего поселка (с учетом сложившейся ситуации) в зависимости от его класса и расположения: размер участков, степень обеспеченности коммуникациями, объем инфраструктуры в поселке. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка.