Рынок загородных и малоэтажных жилых комплексов является одним из самых молодых и перспективных сегментов рынка жилья московского региона. По мере расширения столицы жилищное строительство неизбежно смещается за МКАД и, очевидно, что в ближайшие годы эта тенденция будет только усиливаться. Однако до недавнего времени жилье в Новой Москве и Подмосковье было представлено в основном двумя стандартными форматами – многоквартирными домами в городах и населенных пунктах и коттеджными поселками за их пределами.
Однако строительство коттеджей часто оказывается далеко не самым оптимальным вариантом освоения загородных земель, в первую очередьиз-за малого выхода полезных площадей и, как следствие, их высокой стоимости. Это обстоятельство привело к активному развитию двух других форматов загородного жилья – таунхаусов (ему посвящено отдельное исследование от IRN.RU), а также загородных и малоэтажных жилых комплексов.
В отличие от таунхаусов, представляющих собой сблокированные коттеджи высотой 2-3 этажа, загородные и малоэтажные жилые комплексы – это квартирные дома, как правило, не выше 5 этажей (в отдельных случаях до 7-10). Они располагаются в черте населенных пунктов или за их пределами, нередко находятся недалеко от лесных массивов или водоемов, т.е. в окружении живописных пейзажей.
Этот сегмент начал активно развиваться в трехлетний период, предшествующий кризису 2008 г. До этого времени он включал в себя преимущественно элитные загородные комплексы с большими метражами квартир, расположенные на традиционно престижных и дорогих направлениях Подмосковья. Ухудшение экономических условий осенью 2008 г. привело к смещению спроса в пользу доступного жилья и, как следствие, выходу на рынок большого количества экономичных проектов.
К настоящему моменту в Новой Москве, Московской области и соседних регионах насчитывается 97 таких комплексов, включающих 1 067 корпусов и расположенных в двадцати направлениях в радиусе 115 км от МКАД. Какие проекты есть на рынке, и каковы их свойства? Какова удельная (за 1 кв. м) и полная стоимость квартир разного типа (комнатности)? Какова динамика цен в этом сегменте? Как зависит стоимость квартир от местоположения, размера комплекса и площади жилья, степени готовности комплекса и обеспеченности его инфраструктурой? На все эти вопросы отвечает данное исследование.
Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку загородных и малоэтажных жилых комплексов Новой Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов в 4 кв. 2013 г., а также приводится сравнение с 2 кв. 2013 и 4 кв. 2012 г. Во-первых, это сравнение текущего уровня цен с ценами 2 кв. 2013 г. по всем объектам, которые были представлены на рынке весной и осенью 2013 г. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитические распределения за последний год (4 кв. 2012 г., 2 кв. 2013 г., 4 кв. 2013 г.). Это позволяет понять динамику объемов предложения и стоимости загородных и малоэтажных жилых комплексов Новой Москвы и Подмосковья в 2012-2013 гг.
Помимо этого, в данном исследовании выделены застройщики объектов (отделены от посредников и уполномоченных риэлторов), что позволяет оценить текущее состояние отдельных компаний, их активность на строительном рынке, политику ценообразования и продаж. Кроме того, эта информация будет особенно полезна для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты застройщиков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями квартир, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору жилья. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один объект над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов Новой Москвы и Подмосковья, средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 4 кв. 2012 г. – 2 кв. 2013 г., а также 2 кв. 2013 г. – 4 кв. 2013 г.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий объектов, например, расположенных по различным шоссе, различной удаленности от МКАД, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за последний год. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям и удаленности от Москвы, где сохранились прежние объемы предложения, а где они начинают расти, что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости у разных классов жилья на этом рынке.
2. Цены в жилых комплексах.
В этом разделе дается подробный перечень всех жилых комплексов с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен, а также уровня цен во 2 кв. 2013 г. Цены приводятся для всех типов квартир, указывается удельная (за 1 кв. м) и полная стоимость квартир.
Данный раздел является необходимым инструментом для оперативного анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых участков под застройку. Не проводя специального исследования для каждого нового места в Новой Москве и Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте и основных конкурентных объектах.
3. Застройщики и продавцы жилых комплексов.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией жилых комплексов, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков.
4. Паспорта объектов.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных загородных и малоэтажных жилых комплексов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов загородных и малоэтажных жилых комплексов. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п. А также выработать наиболее адекватную ценовую политику по новому объекту. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, позволяя понять, какими свойствами должен обладать новый дом, а также дают возможность провести примерную оценку экономики проекта.
Исследование площадки под застройку нового жилого комплекса в подмосковной Апрелевке, около 100.000 кв.м. (сейчас ЖК «Апрелевский», ведется строительство первой-второй очередей). Создание и последующая реализация стратегии продажи и продвижения, ценовой политики, комплекса мер по рекламе и PR, создание и поддержка промо-сайта объекта.