Активное развитие рынка участков без подряда началось после кризиса 2008 г., когда существенная часть спроса сместилась от дорогих коттеджей, сопоставимых по цене с московским жильем, в сторону более доступных предложений, в т.ч. земли без обязательного подряда на строительство. И если до кризиса на рынке предлагалось примерно 40 организованных поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ, то к середине 2012 г. насчитывалось уже 383 таких проекта. Резкий рост объемов предложения в этом сегменте на фоне стабилизации спроса привел к затовариванию рынка участков без подряда и сокращению темпов продаж. Это в свою очередь сказалось на активности девелоперов в части развития новых проектов, число которых стало сокращаться, а темпы роста объемов предложения начали снижаться.
В середине 2014 г. в Подмосковье и Новой Москве насчитывалось 407 поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ. Основная масса поселков, поступивших на реализацию за последний год, это новые очереди давно реализуемых проектов, а также несколько поселков, где было проанонсировано подключение к газу, хотя осваивались они уже давно. Количество новых проектов с участками без подряда исчисляется единицами. Какие проекты вышли на рынок за это время, где сосредоточено новое строительство, как меняются площади земельных участков, в каких сегментах цены растут, а в каких – стоят на месте или падают? Ответы на все эти вопросы содержит данное исследование.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку участков без подряда Новой Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом виде, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка участков без подряда летом 2014 г., а также приводится сравнение с летом 2013 и летом 2012 г. Во-первых, это сравнение текущего уровня цен со стоимостью участков летом 2013 г. по всем поселкам, которые были представлены на рынке в летний период 2014 и 2013 гг. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитические распределения за последние два года (летние периоды 2014, 2013 и 2012 г.). Это позволяет сопоставить динамику объемов предложения и стоимости участков без подряда в условиях появления большого количества «дальних дач» и недорогих поселков в 2012-2014 гг.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т.к. в ряде случаев застройщик напрямую не работает с конечными покупателями), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями участков без подряда, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору участка. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе представлены общие характеристики рынка участков без подряда Новой Москвы и Подмосковья, рассматривается влияние различных параметров на количественные характеристики, площадь и стоимость участков (с учетом стоимости коммуникаций). Информация этого раздела представлена в динамике за лето 2012 – лето 2013 гг., а также лето 2013 – лето 2014 гг.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С его помощью можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий поселков, например, в зависимости от шоссе, удаленности от МКАД, степени обеспеченности коммуникациями и инфраструктурой, а также понять в первом приближении, как разные параметры поселков сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка участков без подряда за последние два года. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям, в каких сегментах сохранились прежние объемы предложения, а где они выросли или упали; что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных категорий поселков с участками без подряда.
2. Цены в поселках.
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на участки без подряда и стоимости коммуникаций, а также уровня цен летом 2013 г.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды в условиях изменения конъюнктуры рынка, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, классам поселков. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентных объектах, а также о перспективах дальнейшего развития разных поселков.
3. Застройщики и продавцы поселков.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией поселков, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
4. Паспорта поселков.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных поселков с участками без подряда, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка земельных участков без подряда. Например, с его помощью можно получить подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для своего поселка (с учетом сложившейся ситуации) в зависимости от его класса и расположения: размер участков, степень обеспеченности коммуникациями, объем инфраструктуры в поселке. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка.
Исследование площадки под застройку нового жилого комплекса в подмосковной Апрелевке, около 100.000 кв.м. (сейчас ЖК «Апрелевский», ведется строительство первой-второй очередей). Создание и последующая реализация стратегии продажи и продвижения, ценовой политики, комплекса мер по рекламе и PR, создание и поддержка промо-сайта объекта.