Рынок апартаментов, пожалуй, самый молодой сегмент рынка недвижимости Московского региона. В начале 2000-х годов в столице еще не было апартаментов на продажу. Первый проект с апартаментами появился в Центре международной торговли в 1980 г. (апарт-отель «Международная-2»), где помещения сдавались в аренду. Первые апартаменты на продажу стали предлагаться в 2004-2005 гг. в деловом комплексе «Москва-Сити» в проекте «Город Столиц» от компании «Капитал груп» и башне «Федерация» от застройщика Miraxgroup.
На стадии проектирования этих комплексов возникало немало вопросов о целевой аудитории (кто будет покупать и зачем), ее потребностях и предпочтениях, ценовых ожиданиях, емкости спроса (сколько апартаментов нужно рынку), т.к. в тот период аналогов в России не было. За ответами на эти вопросы девелоперы обращались как к международной практике, так и к московским консультантам рынка недвижимости. В частности, в 2004 г. «ИРН-Консалтинг» проводил подобное исследование для компании Miraxgroup в отношении комплекса апартаментов в башне «Федерация».
В середине 2007 г. число зданий с апартаментами на продажу в Москве по-прежнему исчислялось единицами. Апартаменты предлагались в трех строящихся объектах в деловом комплексе «Москва-Сити» («Город Столиц», башня «Федерация», ImperiaTower), в MiraxPlaza на Кутузовском проспекте – еще одном проекте девелопера Miraxgroup, в МФК на Николоямской улице, вл.11 от группы компаний «Бородино», в доме на Ярославском шоссе, вл.122-124 от компании ПИК.
Кризис 2008 г., повлекший существенное увеличение объемов предложения офисных помещений, и последующее ужесточение политики столичных властей в отношении строительства офисной и торговой недвижимости в центре Москвы стали причинами более динамичного развития сегмента апартаментов. Некоторые девелоперы, в портфеле которых были участки под нежилые проекты, перепрофилировали их под апартаменты. К тому же ряд застройщиков жилой недвижимости «зарезервировали» в своих проектах место под апартаменты, т.к. к ним не применяются жесткие СНИПы, как при строительстве жилья, и на них не налагается обременение социальной инфраструктурой. Примечательно, что в числе таких проектов были не только столичные, но и подмосковные жилые комплексы.
В конце 2014 г. на рынке апартаментов предлагалось уже 107 зданий, в которых по проекту предусмотрено 20 134 помещения. Существенно увеличилась и доля этого сегмента на рынке новостроек Москвы к концу 2014 г.: внутри ТТК – 36,7%, от ТТК до МКАД – 27,0%.
Дефицит предложения жилых новостроек по разумным ценам в престижных и пользующихся спросом районах столицы поддерживало высокий спрос на апартаменты в последние несколько лет. А это в свою очередь стимулировало девелоперов к выводу на рынок новых проектов с апартаментами, причем нередко более дорогих по сравнению с активно застраивающимися комплексами. Однако осенью 2014 г. были приняты налоговые и законодательные изменения в отношении апартаментов, существенно ограничивающие возможности развития этого сегмента и реализации апартаментов по ценам, приближенным к стоимости жилья.
Как это повлияло на динамику цен в сегменте апартаментов? Какие проекты вышли на рынок, и каковы их свойства? Как отличаются цены в новых и активно строящихся проектах? Какова удельная (за 1 кв. м) и полная стоимость апартаментов разной комнатности? Как зависит цена апартаментов от местоположения, размера комплекса, площади помещений и степени готовности зданий? На все эти вопросы отвечает данное исследование.
Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку апартаментов Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом виде, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка апартаментов Москвы и Подмосковья во втором полугодии 2014 г. в сравнении с первым полугодием 2014 г. и со вторым полугодием 2013 г. Оно дает полное представление о количестве, объемах, качественных характеристиках и уровне цен апартаментов внутри ТТК, от ТТК до МКАД и за МКАД, а также о динамике этих показателей в каждом из сегментов рынка апартаментов. Исследование включает подробную характеристику каждого здания с указанием площади апартаментов, материала и стадии строительства, наличия паркинга, степени внутренней отделки и стоимости помещений, а также многое другое.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями апартаментов, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору помещения. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один объект над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка апартаментов Москвы и Подмосковья, средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за второе и первое полугодие 2014 г. а также второе полугодие 2013 г. для трех географических сегментов: центра Москвы (внутри ТТК), столичных районов от ТТК до МКАД, территорий Новой Москвы и подмосковных населенных пунктов, расположенных за МКАД.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий объектов, например, расположенных в различных районах, на разной удаленности от центра, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
2. Цены апартаментов.
В этом разделе дается подробный перечень всех зданий с апартаментами с указанием текущего уровня цен, а также сравнение с уровнем цен в первом полугодии 2014 г. Цены приводятся для апартаментов разной комнатности, указывается удельная (за 1 кв. м) и полная стоимость апартаментов. Кроме того, этот раздел включает такие важные показатели, как стоимость машиномест и эксплуатации в сравнении с предыдущим периодом.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, районам, сегментам. Не проводя отдельного исследования для каждого нового участка, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте и основных конкурентных объектах.
3. Компании-продавцы апартаментов.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией апартаментов, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт.
4. Паспорта объектов.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных апартаментов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка апартаментов. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для нового здания в зависимости от его класса и расположения: комнатность и площадь апартаментов, обеспеченность машиноместами, степень внутренней отделки помещений и т.п. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, позволяя понять, какими свойствами должен обладать новый дом, а также они дают возможность провести примерную оценку экономики проекта.
Обзор перспектив развития российского рынка недвижимости, сравнительный анализ инвестиционной привлекательности по выбранным регионам.