1. Актуальность исследования.
1.1. Рынок новостроек ближнего Подмосковья всегда считался альтернативой по отношению к новостройкам московских окраин внутри МКАД и уж тем более по отношению к московским районам, расположенным за пределами МКАД. Главным преимуществом в данном случае выступала цена. Зачастую, одинаковые по своим характеристикам квартиры различались в цене на 15%-20% в пользу московских объектов. Объяснялось это тогда транспортной доступностью и общим недостатком инфраструктуры в Подмосковье по сравнению с Москвой.
Однако в течение 1990-х годов разрыв в цене стал постепенно снижаться. Но существенно ситуация стала меняться после 2000 года, когда российская экономика восстановилась после кризиса 1998 года, и у подмосковных властей и бизнеса появились возможности по развитию местной инфраструктуры, в том числе транспортной. Особенно это стало заметно после 2003 года, когда в Помосковье начали активно реконструировать дороги. На этом фоне более низкие цены подмосковных квартир стали их явным преимуществом по сравнению с московскими. Это спровоцировало увеличение спроса. В итоге, к маю 2008 года разрыв цен между равнозначными московскими квартирами, расположенными за МКАД, и квартирами, расположенными в ближнем Подмосковье, сократился до 5%. Таким образом, одно из основных преимуществ было почти нивелировано, что оказало определенное влияние на рынок новостроек ближнего Подмосковья.
Так, в марте 2008 года на рынке новостроек ближнего Подмосковья было представлено 193 объекта, тогда как двумя годами ранее на продажу было выставлено 203 объекта. Можно сказать, что число объектов в этом сегменте российского рынка недвижимости стабилизировалось.
1.2. Естественно, вслед за всякой стабилизацией, происходит увеличение конкуренции. И в связи с возросшей в некоторой степени конкуренцией на рынке новостроек ближнего Подмосковья появился ряд вопросов, которые обычно характерны для насыщенного рынка. Разумеется, до полного насыщения российскому рынку недвижимости в целом и рынку новостроек ближнего Подмосковья еще далеко, однако конкуренция дает о себе знать. Это особенно проявилось в период стагнации 2007 года. В настоящее время эти вопросы снова становятся актуальными, учитывая то, что, согласно оценкам большинства участников рынка, в ближайшее время рынок ожидает новая полоса стабилизации.
По мнению отдела социологических исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», одним из главных среди таких вопросов является уровень спроса на жилье с разными потребительскими свойствами: количество комнат и площадь квартир, стадия строительства, тип дома и его этажность и т.д. Эти факторы позволяют определить влияние потребительских свойств квартиры на ее продажную стоимость.
Также важными становятся характеристики направлений, где расположены новостройки ближнего Подмосковья. При равной себестоимости строительства ликвидность квартир и динамика роста цен на жилье, расположенное в разных направлениях, заметно различается. Именно поэтому для «Индикаторов рынка недвижимости» стало важно выявить востребованность со стороны покупателей разных направлений и степень влияния на продажную стоимость квартиры таких характеристик, как престижность направления, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, удаленность от МКАД, экология окружающей среды и других.
Наконец, именно на фоне роста конкуренции становятся особенно актуальны вопросы времени и условий продвижения и продаж домов-новостроек в ближнем Подмосковье. В число таких вопросов входят активность рынка в зависимости от времени года, популярность среди покупателей тех или иных типов договоров и форм оплаты и, наконец, эффективность различных способов рекламы и продвижения новостроек, роль их бренда.
На фоне повышения конкуренции получают особое звучание любые специальные инструменты, повышающие доступность недвижимости для населения и тем самым расширяющие целевую аудиторию. В последнее время одним из таких инструментов стала ипотека. Именно поэтому в исследовании было важно коснуться вопроса популярности среди населения покупки недвижимости в кредит.
Фактически все выше перечисленные вопросы можно разделить на три основных блока: характеристики спроса на жилье, популярные методы продаж и эффективные методы продвижения объектов на рынке.
Исследованию этих проблем во многом и посвящен данный труд.
2. Цель исследования.
Цель исследования состоит в выявлении характеристик спроса на новостройки в сегменте эконом-класса и их параметров.
3. Задачи исследования.
Данное исследование позволяет решить следующие задачи:
4. Методология исследования.
Обоснование выбранного метода.
Методология исследования основана на сборе первичных данных путем опроса экспертов, а также последующей обработке полученных данных.
Критерии отбора респондентов.
Процедуры отбора экспертов сложны и многообразны – в данном случае были использованы достаточно простые критерии отбора:
В интервью приняли участие 26 респондентов.
Повторяемость данных достигается уже на 8-11 интервью. Проведенного числа интервью в рамках данного исследования достаточно для достижения поставленных задач.
Интервью с экспертами были проведены по разработанному гайду и записаны на диктофон. Далее составлены стенограммы аудиозаписей для последующей обработки.
Полученные данные были обработаны путем смысловой группировки ответов.
5. Период проведения исследования – май 2008 г.
6. Исполнитель – Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU•