Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.

Исследование рынка загородных жилых комплексов за 2008-2009 годы (Сентябрь – Октябрь 2009)

Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Рынок загородных жилых комплексов является одним из самых молодых и перспективных сегментов рынка жилья московского региона. По мере расширения столицы, жилищное строительство неизбежно смещается в область и, очевидно, что в ближайшие годы эта тенденция будет только усиливаться. Однако до недавнего времени жилье в Подмосковье было представлено в основном двумя стандартными форматами – многоквартирными домами в подмосковных городах и коттеджными поселками за их пределами. При этом строительство коттеджей часто оказывается далеко не самым оптимальным вариантом освоения загородных земель, в первую очередь, за счет малого выхода полезных площадей и, как следствие, их высокой стоимости.

Эти обстоятельства привели к активному развитию двух других форматов загородного жилья. Один из них – таунхаусы (ему посвящено отдельное исследование от IRN.RU), а второй – загородные жилые комплексы. В отличие от таунхаусов, как правило, представляющих собой сблокированные коттеджи высотой 2-3 этажа, загородные жилые комплексы объединяют полноценные жилые дома высотой 5-7 этажей (в отдельных случаях до 15). Они располагаются за пределами подмосковных городов, как правило, в лесу или около лесных массивов, часто рядом с водоемами – другими словами, тяготеют к живописным пейзажам. Фактически это полноценное городское жилье, но построенное на природе, в удалении от городской суеты.

Сегмент загородных жилых комплексов получил более-менее заметное развитие в последние три года, предшествующие кризису. Ухудшение экономических условий серьезно отразилось на рынке недвижимости в целом и, в частности, на сегменте загородных жилых комплексов. Если в предыдущие годы отмечалось ежегодное увеличение объемов строительства и предложения, положительная динамика цен, выход на рынок новых игроков, то с наступлением кризиса ситуация резко изменилась. В первую очередь это связано с тем, что в сегодняшних условиях нестабильности многие потенциальные покупатели отказались от приобретения загородной недвижимости. Снижение уровня жизни населения, ухудшение рынка кредитования – все это привело к изменениям в структуре спроса, потребительских предпочтениях и ценовых ожиданиях покупателей. Как среагировал на это рынок загородных жилых комплексов Московского региона, насколько уменьшились объемы строительства, каким образом изменилась структура предложения и уровень цен, какие шаги предприняли девелоперы и застройщики, чтобы «выстоять» в сложившихся условиях – на все эти вопросы отвечает данное исследование.

Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку загородных жилых комплексов Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.

В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка загородных жилых комплексов в 3 квартале 2009 года, а также приводится сравнение с 1 и 3 кварталом 2008 года. Во-первых, это сравнение нынешнего уровня цен с ценами 3 квартала 2008 года по всем объектам, которые были представлены на рынке как в 3 квартале прошлого года, так и в настоящее время. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитических распределений с 1 по 3 квартал 2008 года, а также с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года. Это позволяет сопоставить динамику объемов предложения и стоимости загородных жилых комплексов в условиях роста и падения рынка (первые три квартала 2008 года и период с октября 2008 года по 3 квартал 2009 года, соответственно).

В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый объект, отдельно выделен застройщик (если он занимается продажами), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты именно застройщиков загородных жилых комплексов.

Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлтеров, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями загородных жилых комплексов, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору дома. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один объект над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.

Исследование состоит из трех основных блоков:

1. Аналитические данные.

В этом разделе приведены общие характеристики рынка загородных жилых комплексов Подмосковья, средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 1-3 кварталы 2008 года, а также 3 квартал 2008 года – 3 квартал 2009 года.

Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий объектов, например, расположенных по различным шоссе, различной удаленности от МКАД, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации. Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка загородных жилых комплексов в новых условиях. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям, где сохранились прежние объемы предложения, а где они заметно сократились, что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных категорий загородных жилых комплексов.

2. Объекты, цены, продавцы

В этом разделе дается подробный перечень всех объектов с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен, а также уровня цен в 3 квартале 2008 года. По каждому комплексу указаны компании-продавцы, отдельно выделены застройщики объектов.

Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, понимания поведения застройщиков в условиях кризиса, определения ценового «дна» по отдельным комплексам, направлениям, категориям объектов. Не проводя отдельного исследования для каждого нового участка под застройку в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентах, степени влияния кризиса на разные категории загородных жилых комплексов.

3. Паспорта объектов

Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных загородных жилых комплексов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.

Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов загородных жилых комплексов. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п.  А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка в новых условиях.
Оценка инвестиционной привлекательности строящегося жилого микрорайона «Солнцеград»
Заказчик : Компания Новая Площадь
Оценка инвестиционной привлекательности строящегося жилого микрорайона «Солнцеград», включая опрос экспертов рынка недвижимости Московского региона, а также анализ структуры предложения, динамики и сложившегося уровня цен в исследуемом направлении и, в частности, в микрорайоне «Солнцеград», прогноз цен на жилье в микрорайоне «Солнцеград» на ближайшие два года.
Определение емкости спроса на жилье в Краснодаре
Заказчик : Компания Интеко
Определение емкости спроса на жилье в Краснодаре, анализ структуры спроса и предложения многоквартирного жилья, определение тенденций и прогноз развития рынка жилья Краснодара.
Оценка инвестиционной привлекательности микрорайона Трехгорка
Заказчик : Московская городская служба недвижимости (МГСН)
Оценка инвестиционной привлекательности (целесообразности соинвестирования) микрорайона Трехгорка (рядом с Одинцово).