Ухудшение экономических условий серьезно отразилось на рынке недвижимости и, в частности, на сегменте загородного жилья. Если в предыдущие годы он активно развивался в сторону «наращивания» объемов строительства организованных поселков, предусматривающих коттеджи и участки с подрядом на строительство, то после кризиса в 2008 году ситуация резко изменилась. Снижение уровня жизни населения, ухудшение условий кредитования – все это привело к изменениям в структуре спроса, потребительских предпочтений и ценовых ожиданий покупателей. Многие девелоперы, которые в предыдущие годы активного развития загородного рынка пополнили свой «земельный банк» и на момент кризиса занимались разработкой и реализацией проектов коттеджных поселков, были вынуждены пересмотреть свои планы. Наиболее распространенным выходом в сложившихся условиях стал отказ от возведения домов в пользу предложения участков без подряда.
Дело в том, что в новых экономических условиях такой формат загородной недвижимости оказался наиболее выгодным как для девелоперов, так и для потенциальных покупателей загородного жилья. Компании получили возможность минимизировать финансовые вложения в свои проекты, а также уменьшить сроки их экспозиции при сохранении ликвидности поселка. С точки зрения потребителя, покупка участка земли с возможностью самостоятельного возведения дома позволила сократить бюджет покупки загородного жилья, а также «получить рассрочку», отложив непосредственно строительство дома до «лучших времен». Кроме того, в условиях финансовой нестабильности многие стали рассматривать приобретение участка земли как вариант сохранения своих сбережений.
Стоит также отметить, что в новых экономических условиях вместе с увеличением емкости спроса на участки без подряда возросли требования покупателей к качеству и «степени готовности» таких поселков, а именно к уровню обеспеченности их инфраструктурой и коммуникациями, юридической чистоте сделки, последующему обслуживанию и эксплуатации поселков. Перечисленные выше факторы стали толчком к развитию «цивилизованного» рынка поселков с участками без подряда, что, в свою очередь, спровоцировало заметное увеличение объема предложения загородных объектов эконом-класса в целом.
Активное развитие рынка организованных поселков с участками без подряда началось во второй половине 2009 года, и к середине 2010 года насчитывалось больше 200 таких поселков. За последний год их число выросло еще на 43%, причем в основном за счет сравнительно недорогих экономичных поселков. Какие направления наиболее активно осваиваются в последнее время в этом сегменте, на какой удаленности от Москвы увеличивается количество поселков? Как меняются качественные характеристики поселков по мере развития данного сегмента рынка: площади участков, обеспеченность поселков коммуникациями и инфраструктурой? Где предлагаются самые дорогие и самые доступные по цене участки без подряда, и как влияет площадь участков, степень готовности поселка, обеспеченность его коммуникациями и инфраструктурой на стоимость земли? На все эти вопросы отвечает данное исследование.
Оно включает в себя все заявленные на рынке, активно осваиваемые и продаваемые загородные поселки Подмосковья и соседних областей, в которых предлагаются на продажу участки без подряда (первичный рынок). Данное исследование не включает поселки, в которых на продажу предлагаются только коттеджи/участки с подрядом или таунхаусы. Этим сегментам посвящены отдельные исследования в контексте коттеджного рынка или рынка таунхаусов Московского региона.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку участков без подряда, расположенных в Подмосковье. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка участков без подряда во 2 квартале 2011 года, а также приводится сравнение со 2 и 4 кварталами 2010 года. Во-первых, это сравнение нынешнего уровня цен со стоимостью земли в конце 2010 года по всем поселкам, которые были представлены на рынке как в 4 квартале прошлого года, так и в настоящее время. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитических распределений со 2 квартала 2010 года по 4 квартал 2010 года, а также с 4 квартала 2010 года по 2 квартал 2011 года. Это позволяет понять, как изменился рынок за последний год, где увеличилось число экономичных поселков, в каких сегментах цены снизились, а где они продолжили расти.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т.к. в ряде случаев застройщик напрямую не работает с конечными покупателями), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты именно застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог может оказаться востребованным и частными инвесторами или покупателями участков без подряда, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору земельного участка. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из трех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка участков без подряда, средние значения различных параметров поселков, распределения количества объектов, площади и цен участков по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 2 квартал 2010 года – 2 квартал 2011 года.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка загородной недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных классов поселков с участками без подряда, например, объектов по различным шоссе, удаленности от МКАД, объему инфраструктуры и уровню обеспеченности коммуникациями, а также понять в первом приближении, как разные параметры поселков сказываются на стоимости участков и насколько они распространены в текущей ситуации.
2. Поселки, цены, продавцы
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на участки без подряда в сравнении со стоимостью земли в 4 квартале 2010 года. По каждому поселку указаны компании-продавцы, отдельно выделены застройщики поселков.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, понимания поведения застройщиков в сложившихся экономических условиях, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, классам поселков с участками без подряда. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентах, качественных характеристиках поселков с участками без подряда.
3. Паспорта поселков
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных поселков с участками без подряда, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка земельных участков без подряда. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для своего поселка (с учетом сложившейся ситуации) в зависимости от его класса и расположения: размер участков, степень обеспеченности коммуникациями, объем инфраструктуры в поселке. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка в новых условиях.