Исследование, которое Вы держите в руках, посвящено элитным новостройкам и новым домам бизнес-класса, расположенным внутри 3-го Транспортного кольца (ТТК). Это самый уникальный сегмент московских новостроек – он включает наиболее дорогие и высококачественные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья строительных технологий и инженерии, а также маркетинговых ходов и методов продвижения. Поэтому сегмент элитных московских новостроек интересен еще и тем, что именно он задает стандарты и вектор развития нового строительства в Москве и в России.
За последние несколько лет количество новостроек внутри ТТК существенно сократилось. В 2006 г. в этом сегменте предлагалось на продажу 66 домов, а в 2012 г. – всего 48, или на 27% меньше. Причем больше половины объектов уже готовы, а домов на начальных этапах строительства – всего 23%. Для сравнения: в 2006 г. доля построенных объектов в общем объеме предложения не превышала 25%, а доля домов на ранних этапах строительства составляла почти 40%.
Другими словами, количество новых проектов в этом сегменте ежегодно уменьшается. Во многом это связано с ограниченностью свободных участков под застройку в центре Москвы и их неуклонным сокращением. Однако, начиная со второй половины 2010 г., когда ужесточилась политика московских властей в отношении строительства коммерческой недвижимости в центральных районах столицы, ряд застройщиков начали пересматривать концепции офисных проектов в пользу жилья. Как это повлияло на объемы предложения элитных домов и объектов бизнес-класса внутри ТТК? Появились ли новые проекты и чем они отличаются от тех, что начали реализовываться до кризиса? Какова динамика цен и как меняются свойства жилья в этом сегменте? На все эти вопросы отвечает данное исследование.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по сегменту рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
Это исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риелторов, инвесторов, банкиров, а также для потенциальных покупателей дорогого жилья, которые заинтересованы в независимой непредвзятой оценке структуры предложения. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то конкретную точку зрения на рассматриваемый рынок. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики сегмента рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Это средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных групп новостроек, например, расположенных в разных районах, имеющих различную инженерную начинку или инфраструктуру. А также понять в первом приближении, как различные параметры домов сказываются на цене и насколько они распространены на сегодняшнем рынке.
2. Цены.
В этом разделе дается подробный перечень всех адресов новостроек с указанием сложившегося уровня цен, а также сравнение с уровнем цен прошлого года.
Данный раздел является необходимым инструментом для оперативного анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых участков под застройку. Не проводя отдельного исследования для каждого нового участка с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, а также об основных конкурентах.
3. Компании-продавцы.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией объектов, – застройщиках и риелторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт.
4. Паспорта объектов.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных о новостройках, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка новостроек внутри ТТК. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или выявить наиболее оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п. А также выработать наиболее адекватную ценовую политику по новому объекту. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, закладывая основные потребительские свойства нового дома, а также они позволяют провести примерную оценку экономики проекта.
Исследование площадки под застройку нового жилого комплекса в подмосковной Апрелевке, около 100.000 кв.м. (сейчас ЖК «Апрелевский», ведется строительство первой-второй очередей). Создание и последующая реализация стратегии продажи и продвижения, ценовой политики, комплекса мер по рекламе и PR, создание и поддержка промо-сайта объекта.