Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2012-2013 годы. (Март - Апрель 2013)

Индексация стоимости объектов

Индексация стоимости объектов

Или несколько замечаний об актуализации цен, приведенных в исследовании
Рынок недвижимости является одним из наиболее инертных рынков. Как правило, срок экспозиции объектов (домов-новостроек) составляет около двух лет – от начала строительства до сдачи дома госкомиссии (и даже после нее). Обычно при обновлении исследования рынка новостроек через год примерно половина объектов прошлого года переходит в новое исследование. Поэтому такие исследования, по мнению большинства экспертов рынка и наших клиентов, сохраняют свою актуальность примерно полгода – год.

Единственным динамическим параметром, который может регулярно меняться от месяца к месяцу, являются цены объектов. Когда рынок достаточно стабилен и темп изменения среднего уровня цен не превышает 1% в месяц, то и вариации цен на конкретные объекты-новостройки также незначительны. Однако в условиях масштабного роста (или снижения) цен на рынке недвижимости, цены на отдельные объекты требуют постоянной актуализации. Но с другой стороны, обновление всей исходной информации по стоимости квартир в нескольких сотнях новых домов, представленных на рынке единовременно, является довольно трудоемкой задачей и может занять не меньше времени, чем требуется на проведение нового исследования.

В качестве быстрого, простого и удобного способа решения этой задачи аналитический центр IRN.RU предлагает использовать метод индексации стоимости объектов. Суть этого метода крайне проста – аналитическим центром IRN.RU еженедельно рассчитывается индекс стоимости (ИС) жилья, который оперативно отражает изменение среднего уровня цен на квартиры. Следовательно, изменение индекса стоимости за прошедший период позволяет приблизительно понять, насколько изменились за это же время цены, указанные в исследовании.

Например, чтобы привести к сегодняшнему уровню цены на новостройки из исследования за март 2013 года, следует воспользоваться элементарной пропорцией:

(Текущая цена) = (Текущее значение ИС / Значение ИС в марте 2013) х (Цена в мартовском исследовании)

Числовые значения индекса стоимости (ИС) по неделям и по месяцам регулярно обновляются, и доступны для использования в табличном виде по адресу: www.irn.ru/ix

Проще говоря, если за прошедшие месяцы уровень цен на жилье вырос в среднем на 5%, то примерно в такой же пропорции выросли цены и по объектам в исследовании. Конечно же, отдельные новостройки могут дорожать быстрее или медленнее, чем рынок в целом, однако подобные отклонения обычно невелики и находятся в пределах нескольких процентов. Так или иначе, индексация стоимости – приближенный метод, однако он позволяет очень быстро и просто актуализировать цены в масштабах всех объектов на рынке. При этом точные данные по нескольким наиболее интересным домам можно получить путем прямого обзвона этих объектов в течение дня, что несравненно проще, чем каждый раз проводить сбор исходных данных по всем объектам на рынке или по их значительной части.

Оценка инвестиционной привлекательности микрорайона Трехгорка
Заказчик : Московская городская служба недвижимости (МГСН)
Оценка инвестиционной привлекательности (целесообразности соинвестирования) микрорайона Трехгорка (рядом с Одинцово).
Сравнительный анализ динамики цен на рынке жилья Москвы
Заказчик : Health Tech Corporation
Сравнительный анализ динамики цен на рынке жилья Москвы, ближнего и среднего Подмосковья в период резкого роста цен и период стагнации; прогноз цен на новостройки, расположенные в 20-55 км от МКАД по Киевскому шоссе до 2010 года.
Создание концепции застройки нового микрорайона на территории ТД «Волынская»
Заказчик : Компания Интеко
Создание концепции застройки нового микрорайона на территории ТД «Волынская», около 50Га (Аминьевское шоссе, Мичуринский пр-т).