Рынок апартаментов, пожалуй, самый молодой сегмент рынка недвижимости Московского региона. В начале 2000-х годов в столице еще не было апартаментов на продажу. Первый проект с апартаментами появился в Центре международной торговли в 1980 г. (апарт-отель «Международная-2»), где помещения сдавались в аренду. Первые апартаменты на продажу стали предлагаться в 2004-2005 гг. в деловом комплексе «Москва-Сити» в проекте «Город Столиц» от компании «Капитал груп» и башне «Федерация» от застройщика Mirax group.
На стадии проектирования этих комплексов возникало немало вопросов о целевой аудитории (кто будет покупать и зачем), ее потребностях и предпочтениях, ценовых ожиданиях, емкости спроса (сколько апартаментов нужно рынку), т.к. в тот период аналогов в России не было. За ответами на эти вопросы девелоперы обращались как к международной практике, так и к московским консультантам рынка недвижимости. В частности, в 2004 г. аналитический центр ИРН проводил подобное исследование для компании Mirax group в отношении комплекса апартаментов в башне «Федерация».
В середине 2007 г. число зданий с апартаментами на продажу в Москве по-прежнему исчислялось единицами. Апартаменты предлагались в трех строящихся объектах в деловом комплексе «Москва-Сити» («Город Столиц», башня «Федерация», Imperia Tower), в Mirax Plaza на Кутузовском проспекте – еще одном проекте девелопера Mirax group, в МФК на Николоямской улице, вл.11 от группы компаний «Бородино», в доме на Ярославском шоссе, вл.122-124 от компании ПИК.
Кризис 2008 г., повлекший существенное увеличение объемов предложения офисных помещений, и последующее ужесточение политики столичных властей в отношении строительства офисной и торговой недвижимости в центре Москвы стали причинами более динамичного развития сегмента апартаментов. Некоторые девелоперы, имеющие в своем портфеле участки под нежилые проекты, перепрофилировали их под апартаменты. К тому же ряд застройщиков жилой недвижимости «зарезервировали» в своих проектах место под апартаменты, т.к. к ним не применяются жесткие СНИПы, как при строительстве жилья, и на них не налагается обременение социальной инфраструктурой. Примечательно, что в числе таких проектов были не только столичные, но и подмосковные жилые комплексы.
В результате весной 2013 г. в Москве и Подмосковье предлагалось на продажу уже 38 зданий, где суммарно было предусмотрено 5 797 апартаментов. Из них 13 зданий на 1 730 помещений располагались внутри ТТК, 17 домов на 1 695 апартаментов – от ТТК до МКАД и 8 объектов на 2 372 помещения – в радиусе 15 км от МКАД. Что касается доли рынка апартаментов, то в начале 2013 г. она составляла 18,6% от общего числа новостроек внутри ТТК, 9,8% – между ТТК и МКАД и 0,8% – а за МКАД.
Какие проекты есть на рынке, и каковы их свойства? Какая ценовая политика в этом сегменте? Как зависит стоимость апартаментов от местоположения, размера комплекса, площади помещений и степени готовности зданий? На все эти вопросы отвечает данное исследование.
Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку апартаментов Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом виде, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка апартаментов Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2013 г. Оно дает полное представление о количестве, объемах, качественных характеристиках и уровне цен апартаментов внутри ТТК, от ТТК до МКАД и за МКАД. Исследование включает подробную характеристику каждого здания с указанием площади апартаментов, материала и стадии строительства, наличия паркинга, степени внутренней отделки и стоимости помещений, а также многое другое.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями апартаментов, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору помещения. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один объект над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка апартаментов Москвы и Подмосковья, средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Эта информация представлена за 1 кв. 2013 г. для трех географических сегментов: центра Москвы (внутри ТТК), столичных районов от ТТК до МКАД, территорий Новой Москвы и подмосковных населенных пунктов, расположенных за МКАД.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий объектов, например, расположенных в различных районах, на разной удаленности от центра, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
2. Цены апартаментов.
В этом разделе дается подробный перечень всех зданий с апартаментами с разбивкой по удаленности от центра Москвы (внутри ТТК, от ТТК до МКАД, за МКАД), районам столицы и городам Подмосковья, и указанием текущего уровня цен.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, районам, сегментам. Не проводя отдельного исследования для каждого нового участка, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте и основных конкурентных объектах.
3. Компании-продавцы апартаментов.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией апартаментов, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт.
4. Паспорта объектов.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных апартаментов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка апартаментов. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для нового здания в зависимости от его класса и расположения: комнатность и площадь апартаментов, обеспеченность машиноместами, степень внутренней отделки помещений и т.п. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка.
Исследование спроса на малоэтажное жилье в Челябинске и Башкортостане методом опроса населения и экспертов, оценка емкости спроса, потребительских предпочтений и перспектив развития данного сегмента, определение целевой аудитории, выявление отношения населения и экспертов к технологиям быстровозводимого жилья, рекомендации по улучшению свойств жилья, позиционированию продукции, оптимальным каналам продвижения