Исследование рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 2012-2013 годы (Май 2013)

Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Рынок загородных и малоэтажных жилых комплексов является одним из самых молодых и перспективных сегментов рынка жилья московского региона. По мере расширения столицы жилищное строительство неизбежно смещается за МКАД и, очевидно, что в ближайшие годы эта тенденция будет только усиливаться. Однако до недавнего времени жилье в Новой Москве и Подмосковье было представлено в основном двумя стандартными форматами – многоквартирными домами в городах и населенных пунктах и коттеджными поселками за их пределами.

Однако строительство коттеджей часто оказывается далеко не самым оптимальным вариантом освоения загородных земель, в первую очередь из-за малого выхода полезных площадей и, как следствие, их высокой стоимости. Это обстоятельство привело к активному развитию двух других форматов загородного жилья – таунхаусов (ему посвящено отдельное исследование от IRN.RU), а также загородных и малоэтажных жилых комплексов.

В отличие от таунхаусов, представляющих собой сблокированные коттеджи высотой 2-3 этажа, загородные и малоэтажные жилые комплексы – это квартирные дома, как правило, не выше 5 этажей (в отдельных случаях до 7-10). Они располагаются в черте населенных пунктов или за их пределами, нередко находятся недалеко от лесных массивов или водоемов, т.е. в окружении живописных пейзажей.

Этот сегмент начал активно развиваться в трехлетний период, предшествующий кризису 2008 г. До этого времени он включал в себя преимущественно элитные загородные комплексы с большими метражами квартир, расположенные на традиционно престижных и дорогих направлениях Подмосковья. Ухудшение экономических условий осенью 2008 г. привело к смещению спроса в пользу доступного жилья и, как следствие, выходу на рынок большого количества экономичных проектов.

К настоящему моменту в Новой Москве, Московской области и соседних регионах насчитывается уже 98 таких комплексов, включающих 979 корпусов и расположенных в двадцати двух направлениях в радиусе 115 км от МКАД. Какие проекты есть на рынке, и каковы их свойства? Какая ценовая политика в этом сегменте? Как зависит стоимость квартир от местоположения, размера комплекса и площади жилья, степени готовности комплекса и обеспеченности его инфраструктурой? На все эти вопросы отвечает данное исследование.

Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку загородных и малоэтажных жилых комплексов Новой Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.

В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов во 2 кв. 2013 г., а также приводится сравнение с 4 и 2 кв. 2012 г. Во-первых, это сравнение текущего уровня цен с ценами 4 кв. 2012 г. по всем объектам, которые были представлены на рынке в конце 2012 г. и в первой половине 2013 г. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитические распределения за последний год (2 кв. 2012 г., 4 кв. 2012 г., 2 кв. 2013 г.). Это позволяет понять динамику объемов предложения и стоимости загородных и малоэтажных жилых комплексов Новой Москвы и Подмосковья в 2012-2013 гг.

Помимо этого, в данном исследовании выделены застройщики объектов (отделены от посредников и уполномоченных риэлторов), что позволяет оценить текущее состояние отдельных компаний, их активность на строительном рынке, политику ценообразования и продаж. Кроме того, эта информация будет особенно полезна для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты застройщиков.

Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями квартир, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору жилья. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один объект над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.

Исследование состоит из четырех основных блоков:


1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов Новой Москвы и Подмосковья, средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 2 кв. 2012 г. – 4 кв. 2012 г., а также 4 кв. 2012 г. – 2 кв. 2013 г.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий объектов, например, расположенных по различным шоссе, различной удаленности от МКАД, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.

Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за последний год. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям и удаленности от Москвы, где сохранились прежние объемы предложения, а где они начинают расти, что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости у разных классов жилья на этом рынке.


2. Цены в жилых комплексах.
В этом разделе дается подробный перечень всех жилых комплексов с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен, а также уровня цен в 4 кв. 2012 г.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды в условиях изменения конъюнктуры рынка, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, сегментам. Не проводя специального исследования для каждого нового места в Новой Москве и Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентных объектах, а также о перспективах дальнейшего развития разных объектов.


3. Застройщики и продавцы жилых комплексов.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией жилых комплексов, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков.


4. Паспорта объектов.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных загородных и малоэтажных жилых комплексов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.

Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов загородных и малоэтажных жилых комплексов. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка.

Оценка инвестиционной привлекательности строящегося жилого микрорайона «Солнцеград»
Заказчик : Компания Новая Площадь
Оценка инвестиционной привлекательности строящегося жилого микрорайона «Солнцеград», включая опрос экспертов рынка недвижимости Московского региона, а также анализ структуры предложения, динамики и сложившегося уровня цен в исследуемом направлении и, в частности, в микрорайоне «Солнцеград», прогноз цен на жилье в микрорайоне «Солнцеград» на ближайшие два года.
Сравнительный анализ динамики цен на рынке жилья Москвы
Заказчик : Health Tech Corporation
Сравнительный анализ динамики цен на рынке жилья Москвы, ближнего и среднего Подмосковья в период резкого роста цен и период стагнации; прогноз цен на новостройки, расположенные в 20-55 км от МКАД по Киевскому шоссе до 2010 года.
Анализ наиболее эффективного использования и создание концепции застройки площадки на ул.Новорязанская
Заказчик : Группа компаний Ведис
Анализ наиболее эффективного использования и создание концепции застройки площадки на ул.Новорязанская, около 1 Га.