Оживление рынка коттеджных поселков после тяжелого периода спада, последовавшего за кризисом 2008 г., началось в 2010 г. Именно тогда спрос начал оживать, способствуя активизации застройщиков, выходу на продажу новых проектов, а в отдельных сегментах коттеджного рынка – некоторому росту цен. К концу 2011 г. общее количество поселков в продаже на рынке первичного загородного жилья составило 354, превысив докризисный уровень.
В 2012-2013 гг. коттеджный рынок стабилизировался, а в отдельных сегментах отмечалась стагнация и даже падение спроса. Это привело к снижению активности девелоперов и, как следствие, резкому сокращению числа новых проектов. Экономико-политическая нестабильность и валютные колебания в начале 2014 г. только усилили эти тенденции. За период с осени 2013 г. по весну 2014 г., впервые за последние четыре года, количество поселков, поступивших на продажу оказалось намного меньше полностью распроданных поселков.
Какие сегменты коттеджного рынка продолжают развиваться, а какие – нет? Где отмечается рост цен, а где – падение? Какие проекты выходят на рынок, с какими свойствами и стоимостью жилья? Ответы на все эти вопросы содержит данное исследование.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку коттеджных поселков Новой Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом виде, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние коттеджного рынка весной 2014 г., а также приводится сравнение с осенью 2013 г. Во-первых, это сравнение текущего уровня цен с осенними ценами 2013 г. по всем поселкам, которые предлагались на продажу в этот период. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитические распределения за последние полгода (осень 2013 – весна 2014 гг.). Это позволяет понять динамику объемов предложения и стоимости коттеджного жилья в 2013-2014 гг.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т.к. в ряде случаев застройщик напрямую не работает с конечными покупателями), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями коттеджей, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору дома. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка коттеджных поселков Новой Москвы и Подмосковья, средние значения различных параметров поселков, распределения количества, площади и цен поселков по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за осень 2013 – весну 2014 гг.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных классов коттеджных поселков, например поселков по различным шоссе, удаленности от МКАД, объему инфраструктуры, а также понять в первом приближении, как разные параметры поселков сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для коттеджного рынка за последние полгода. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям, в каких сегментах сохранились прежние объемы предложения, а где они выросли или упали; что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных классов и сегментов коттеджных поселков.
2. Цены в поселках.
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на коттеджи и участки с подрядом, а также уровня цен осенью 2013 г.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды в условиях изменения конъюнктуры рынка, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, классам поселков. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Новой Москве и Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентных объектах, а также о перспективах дальнейшего развития разных поселков.
3. Застройщики и продавцы поселков.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией поселков, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
4. Паспорта поселков.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных коттеджных поселков, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров. Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов коттеджного рынка.
Этот раздел дает более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Он содержит информацию о свойствах жилья и данные о количестве непроданных домовладений в поселке.
Содержание данного раздела позволяет определить оптимальные параметры для своего поселка в зависимости от его класса и расположения: вид разрешенного использования земли, размер участков, площади домов, строительные материалы, уровень отделки, объем инфраструктуры, обеспеченность коммуникациями. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов.
Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, т.к. позволяют понять, какими свойствами должен обладать поселок, и дают возможность провести примерную оценку экономики проекта.
Обзор различных сегментов рынка недвижимости в российских регионах, динамики и тенденций их развития, а именно: многоквартирное жилье, апартаменты, доходные дома, таунхаусы, коттеджи, гаражи, гостиницы, бизнес-центры, торговые комплексы, складские комплексы. Определение наиболее инвестиционно привлекательных и перспективных сегментов рынка недвижимости в различных регионах.