Рынок новостроек московского региона является очень обширным и разнородным. Его невозможно отразить в рамках одного отдельного исследования. Всего на этом рынке представлено порядка 700-800 новых домов (с учетом корпусов). Поэтому все новостройки Москвы и Подмосковья были поделены на четыре сегмента:
1.Элитные новостройки и новые дома бизнес-класса (в пределах 3-его транспортного кольца, в основном ЦАО)
2.Московские новостройки среднего сегмента (от 3-его транспортного кольца до МКАД)
3.Новостройки районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (от МКАД до 5 км от МКАД)
4.Новостройки городов Подмосковья средней удаленности (от 5 до 20 км от МКАД)
В результате каждое из этих исследований охватывает порядка 100-250 объектов и характеризует свою потребительскую и ценовую нишу.
Исследование, которое Вы держите в руках, посвящено первому сегменту – элитным новостройкам и новым домам бизнес-класса, расположенным внутри 3-го Транспортного кольца. Это самый уникальный сегмент московских новостроек – он включает наиболее дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья строительных технологий и инженерии, а также маркетинговых ходов и методов продвижения. Поэтому сегмент элитных московских новостроек интересен еще и тем, что именно он задает новые стандарты и вектор развития всего нового строительства в Москве и в России.
Еще три года назад в сегменте московских новостроек, расположенных внутри ТТК, было представлено более 100 объектов. Однако за последние два года отмечается сокращение объемов предложения нового жилья в этом сегменте. Так, если в 2006 году на продажу предлагались квартиры в 66 объектах, то в 2007 году количество домов-новостроек внутри ТТК сократилось до 48. Однако в обозримой перспективе в сегменте элитных новостроек ожидается новый скачок предложения – планируется комплексная застройка «Золотого острова», а также реконструкция целых кварталов в центральной части города (Театральный квартал, район Китай-города, Замоскворечья). Другими словами, сегмент новостроек внутри ТТК еще долгое время будет привлекать внимание инвесторов, застройщиков и состоятельных покупателей жилья.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по сегменту рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений. Помимо всего прочего, в данное исследование включено сравнение текущего состояния рынка новостроек с исследованием 2006 г. Во-первых, это сравнение с предыдущим годом всех средних показателей и распределений параметров домов, что позволяет отметить актуальные тенденции. Во-вторых, это сравнение уровня цен по каждому объекту, который был представлен на рынке как в прошлом, так и в этом году.
Это исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риелторов, инвесторов, банкиров, а также для потенциальных покупателей дорогого жилья, которые заинтересованы в независимой непредвзятой оценке структуры предложения. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то конкретную точку зрения на рассматриваемый рынок. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из трех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики сегмента рынка московских новостроек, расположенных в пределах ТТК. Это средние значения различных параметров новостроек, распределения количества домов и цен на квартиры по каждому параметру, взаимозависимости параметров, выраженные перекрестными таблицами. Также в этот раздел включено сравнение текущих параметров рынка элитного жилья и домов бизнес-класса, расположенных внутри ТТК, с 2006 г.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных групп новостроек, например, расположенных в разных районах центра, или имеющих различную инженерную начинку или инфраструктуру. А также понять в первом приближении, как различные параметры домов сказываются на цене и насколько они распространены на сегодняшнем рынке.
2. Объекты, цены, продавцы
В этом разделе дается подробный перечень всех адресов новостроек с указанием сложившегося уровня цен и компаний-продавцов, а также сравнение с уровнем цен прошлого года.
Данный раздел является необходимым инструментом для оперативного анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых площадок под застройку. Не проводя отдельного исследования для каждой новой потенциальной площадки с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, а также об основных конкурентах.
3. Паспорта объектов
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных о новостройках, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка новостроек элитного и бизнес-класса. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или выявить наиболее оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п. А также выработать наиболее адекватную ценовую политику по новому объекту. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, закладывая основные потребительские свойства нового дома, а также они позволяют провести примерную оценку экономики проекта.
Исследование площадки под застройку нового жилого комплекса в подмосковной Апрелевке, около 100.000 кв.м. (сейчас ЖК «Апрелевский», ведется строительство первой-второй очередей). Создание и последующая реализация стратегии продажи и продвижения, ценовой политики, комплекса мер по рекламе и PR, создание и поддержка промо-сайта объекта.