Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и Подмосковья (Март 2007)

Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Рынок офисной недвижимости г. Москвы по аналогии с рынком жилья может быть поделен на первичный и вторичный. К первичному офисному рынку относятся две категории объектов:

1. Новое строительство – современные бизнес-центры, построенные совсем недавно или находящие в процессе строительства.

2. Здания сразу после реконструкции или находящиеся на реконструкции.

 

Исследование, которое Вы держите в руках, как раз и посвящено первичному офисному рынку г. Москвы. Оно включает в себя все новые или реконструированные бизнес-центры, расположенные в районах Москвы внутри МКАД, а также районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье, всего 92 объектов, общей площадью около 2,5 миллионов квадратных метров. Это фактически объем первичного офисного рынка (по сроку сдачи ГК) за 2007 год и частично за 2006 и 2008-2009 годы.

Исследование включает в себя все новые и реконструированные бизнес-центры, активно рекламируемые (на момент проведения исследования) и предлагаемые в аренду или продажу по частям (этажами, блоками). При этом следует иметь в виду, что существуют еще два сегмента офисного рынка, не охваченных данным исследованием:

1. Здания вторичного рынка, построенные как в советское время, так и сравнительно недавно. Однако если такие «новые» бизнес-центры построены 2-3 года назад и уже полностью сданы в аренду (проданы), то они относятся к вторичному рынку. Конечно, в таких бизнес-центрах могут время от времени меняться некоторые арендаторы (или собственники), а часть помещений поступать на рынок, но это уже другой сегмент рынка.

2. Часть зданий как первичного, так и вторичного рынка, которые предлагаются в аренду или продажу целиком, «под одного хозяина», или же строятся какой-либо компанией «под себя». Обычно это здания небольших площадей (порядка нескольких тысяч квадратных метров), для которых в большей степени подходит не термин «бизнес-центр», а «особняк» или «отдельно стоящее здание» (ОСЗ). Эти здания также представляют собой отдельный сегмент рынка.

По своей структуре данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по первичному офисному рынку г. Москвы. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.

Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников офисного рынка – девелоперов, застройщиков, риэлтеров, инвесторов, банкиров, а также для организаций - собственников офисных знаний. В нем не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на исследуемый рынок. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая первичная информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.

 

Исследование состоит из трех основных блоков:


1. Аналитические данные.

В этом разделе приведены общие характеристики первичного офисного рынка г. Москвы. Это средние значения различных параметров бизнес-центров, распределения количества объектов, уровня арендных ставок офисных площадей и машиномест по каждому параметру, взаимозависимости параметров, выраженные перекрестными таблицами.

Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о рынке новых бизнес-центров в г. Москве. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ офисов разных классов, расположенных в разных округах или районах Москвы. А также понять в первом приближении, как различные параметры бизнес-центров влияют на цены и насколько они распространены на сегодняшнем рынке.


2. Объекты, цены, продавцы

В этом разделе дается подробный перечень всех бизнес-центров с указанием сложившегося уровня арендных ставок и цен продажи, а также компаний-продавцов.

Данный раздел является необходимым инструментом для оперативного анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых площадок под застройку. Не проводя отдельного исследования для каждой новой потенциальной площадки с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, а также об основных конкурентах.


3. Паспорта объектов

Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных о новых и реконструированных бизнес-центрах, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.

Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов офисного рынка. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или составить наиболее оптимальные параметры для нового бизнес-центра в зависимости от его класса и расположения: разбивка на блоки оптимальных площадей, уровень отделки и инженерной «начинки», объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п. А также выработать наиболее адекватную ценовую политику по новому объекту. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, задавая основные потребительские свойства нового объекта, а также они позволяют провести примерную оценку экономики проекта.

Определение оптимального использования земельного участка в 5 км по Горьковскому шоссе
Заказчик : Компания Кондр
Определение оптимального использования земельного участка в 5 км по Горьковскому шоссе, разработка маркетингового задания на проектирование, рекомендации по стратегии освоения и расчет доходной части проекта.
Сравнительный анализ динамики цен на рынке жилья Москвы
Заказчик : Health Tech Corporation
Сравнительный анализ динамики цен на рынке жилья Москвы, ближнего и среднего Подмосковья в период резкого роста цен и период стагнации; прогноз цен на новостройки, расположенные в 20-55 км от МКАД по Киевскому шоссе до 2010 года.
Оценка емкости рынка жилья в г. Краснодар
Заказчик : Группа компаний Ренова (ТНК-BP, Суал)
Оценка емкости рынка жилья в г.Краснодар, анализ структуры спроса, потребительских предпочтений и социально-демографического портрета покупателей из разных регионов.